POR Redação
Uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) definiu que os condomínios podem proibir que os proprietários aluguem seus imóveis por curta temporada. A decisão de novembro é a segunda vez que o STF decide sobre essa modalidade de aluguel, práticas comuns em plataformas, como da empresa Airbnb, uma vez que os ministros da corte já haviam aprovado em abril deste ano. O relator da decisão é o ministro Ricardo Villas Boas Cueva, que entende que não há ilegalidade nessa restrição, porque a locação por curto intervalo de tempo poderia afetar o sossego e a segurança dos moradores devido à alta rotatividade de inquilinos.
De acordo com o advogado especialista em Direito Imobiliário, Diego Amaral, é inevitável que direitos e deveres em um condomínio se choquem. Por isso é preciso cautela, bom senso e uma análise das decisões e das leis em vigor. O proprietário do imóvel tem o direito, por exemplo, de alugar e receber por isso. Se o proprietário está em seu direito de utilizar-se do imóvel como bem entender usando do bom senso, a discussão ultrapassa essas questões de propriedade. “Em geral, o argumento referente à proibição da locação por temporada é a questão da segurança”, explica o advogado.
Porém, é necessário observar o artigo 48 da lei 8.245/91 que diz: “Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. Portanto, a locação por temporada é aquela de até 90 dias e sem prazo mínimo.
O advogado ainda explica que, no Código Civil, o proprietário tem direito ao uso, gozo, fruição e disposição. Ou seja, a utilização destes imóveis por temporada leva a uma alta rotatividade de pessoas nos condomínios, o que pode prejudicar a segurança destes locais. “Assim definido [Pelo STF] o condomínio exerce o direito de proibição ou regulamentação dos aluguéis por temporada por meio de suas convenções”, diz Diego.
Jurisprudência brasileira
Em Londrina, Paraná, um morador da cidade acionou a justiça depois que o condomínio aprovou a proibição da locação de imóveis por um período menor do que 90 dias. Porém, depois que este inquilino perdeu a causa no Tribunal de Justiça do estado, os ministros da terceira turma do STF decidiram manter a decisão anterior, permitindo que os condominios aprovem a proibição da locação por curtas temporadas.
Lembrando de mais um caso que aconteceu, o advogado especialista argumenta que a mudança se deu devido a um caso concreto, o que o Direito chama de jurisprudência. “O processo trata de um caso específico de um condomínio de Porto Alegre que foi à Justiça contra condôminos por uso do aplicativo para alugar seus imóveis”. Mas apesar de ser um caso pontual, a decisão abre precedentes para que outros condomínios tomem a mesma postura em meio aos conflitos recorrentes entre donos de imóveis e vizinhos.
O Airbnb decidiu não recorrer da decisão, mas o advogado consultor da empresa, Vitor Butruce, reforça que a decisão trata-se de um caso específico, no qual os anfitriões teriam transformado as unidades em hostels, com prestação de serviço e café, o que difere das acomodações de praxe intermediadas pela empresa. Os ministros deixaram claro que é um caso específico. Eles também tiveram a cautela de transmitir que a atividade é lícita e não hoteleira, e esta decisão não determina a proibição da atividade em condomínios de maneira geral.
Os ministros do STF ainda argumentaram que as “atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficiente para serem enquadradas” para ser enquadrada na lei da política nacional de turismo, mesmo que esse tipo de locação pareça com um “contrato de hospedagem na modalidade atípica”. Mas o advogado Diego Amaral alerta para a possibilidade aberta dos condomínios banirem a prática por meio de regimento interno ou através da convocação de uma assembleia.
